メールマガジン Top Eye Vol.338

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福島会計事務所 メールマガジン Top Eye Vol.338

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◆ 今号の目次 ◆
【1】 「何故、大都市圏のタワ－マンションが大人気なのでしょう？」 所長代理 甲斐 昭彦

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【1】 「何故、大都市圏のタワ－マンションが大人気なのでしょう？」 所長代理 甲斐 昭彦

最近、都心の億ションといわれるタワ－マンションが即日完売などと聞きますよね。

アベノミクス効果で景気が上昇傾向だと言われていますが、まだまだ庶民にはほど遠い感覚なのに何故かと思いませんか？

そこには次のような理由があるのです。

まず今年の１月１日に相続税が改正され大幅な増税となった事。

特に影響が大きいのが基礎控除が引き下げられたことです。

去年までは「５０００万円＋１０００万円×法定相続人数」だったものが、４割下がって「３０００万円＋６００万円×法定相続人数」に改正されたのです。

仮に、法定相続人が妻と子の計２人の場合、相続税がかからない資産の額がこれまでの７０００万円から４２００万円にダウンすることになります。

相続税というとこれまでは資産家だけが払うものと考えられていましたが、これからは「普通の人」でも相続税を払わなければならないケースが増えてくるのです。

このように、今後は相続税を払わなくてはいけない人が増えるという状況の中、７月１日に国税庁から路線価（注１）が、発表されました。

（注１）路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の基準となる地価のことをいいます。

専門家の意見を踏まえ、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額、精通者意見価格等を基に決められます。
路線価の評価時点は毎年1月1日であり、４月に発表される公示価格の８割程度が基準となっています。

さて、発表された路線価はどうだったでしょうか？

結果は、大都市圏を中心に平均値が上昇しており、東京都や大阪府などではその上昇幅が前年より拡大しています。

相続税が増税され、路線価が上がればますます課税対象者が増えるのに、路線価の高い都心の物件を購入する人が増えている…そこには理由があるのです。

相続税の計算上、タワ－マンションはいくらで評価されるのかという点が重要なのです。

実は、徐々に高くなっているとはいえ相続税の計算において不動産は時価よりも低く評価されることが多いのです。

つまり、現金を持っているよりも、ほとんどの場合相続税の評価が下がるのです。

現金買いする比率が多いという理由も、納得いきますよね。

さらに、相続税独特の特例の存在もあります。

例えば、「小規模宅地等の特例」。

同居している子などが相続するときに評価額が８割引きになる特例などがあります。８割引きですよ！

この特例は対象となる面積が３３０m2までなので、田舎で広い土地を購入すると適用外となってしまい、逆に地価の高い都心などでは同じ価格で郊外より狭い土地しか買えない事や、マンションは区分所有なので土地面積の割合が低くなる点が、この要件に合致してくるわけです。

又、タワーマンションなど高層階の住戸は建物の評価額も大きく下がるのです。

実は、建物は階数に関係なく、建物の構造や床面積、築年数で評価額が決まります。

通常、高層階の住戸は低層階よりも価格が高いので、それだけ価格（時価）と評価額の差が大きくなってしまうのです。

高層階の高い住戸を買えば、相続税の評価額は安くなり、かつ実際の資産価値は相続税の評価額とは離れて独り歩きしていくということになるのです。

結果として、時価が上がり続け、相続税の負担が重くなればなるほど、都心のタワ－マンションの人気が出るという事につながるのでした。

外国人が投資目的で購入している事や、都心では車を必要としない方々が多いというのも理由の一つですね。

但し、それを買える人は…。

所長代理 甲斐 昭彦
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■■ 編集後記
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先週末は東京でも１１日ぶりの晴天でした。

梅雨明けかと思うくらいの暑さでしたね。

野外へ外出された方もたくさんいらっしゃったのではないでしょうか。

福島会計事務所はほとんどが男性社員のため、外の気温が上がるとエアコンの設定温度がどんどん下がります。

クールビズと言いながらも、事務所内はキンキンに冷えております。

私が言うのも変ですが、まったく環境に配慮できていません、、、、。

ただ、暑いとどうしても仕事の効率が落ちてしまいます。

今日も、暑くなりそうなので葛藤が続きそうです。

宮元 健志
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